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Les Artistes peuvent ils prendre un bail commercial ?

23 novembre 2009 7 commentaires

Bail commercial pour les artistes

Les artistes professionnels, cotisant à la caisse de sécurité sociale de la Maison des Artistes et reconnus comme auteurs d’œuvres graphiques et plastiques, tels que définis par l’article 71 de l’annexe 111 du code général des impôts, bénéficient d’un accès aux baux commerciaux. Cette mesure permet en partie de palier au dramatique manque d’ateliers, spécialement à Paris.

Donc, tout à fait logiquement, lorsque vous trouvez un local commercial qui correspond à vos besoins et à vos capacités financières, après avoir auparavant vérifié la conformité des articles de ce bail, avec vos souhaits, vous le signez avec le propriétaire. Il me semble toutefois qu’aujourd’hui, des néophytes comme nous, ne devraient jamais signer dans ce type d’affaire, sans prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé en droit immobilier (il y en a une trentaine à Paris sur plus de 3 000 avocats !) car il existe de très nombreux pièges à éviter (baux de plus de 9 ans, ect..).

Un texte déterminant

Ces baux commerciaux nommés banalement « Baux 3/6/9, reconductibles par tacite reconduction », comporte une sérieuse « filouterie » dont, bien entendu, personne ne vous informera, (ni les propriétaires, ni les agence immobilières), ne vous fiez donc pas à ce fameux « renouvelable par tacite reconduction » qui est un piège, préjudiciable aux intérêts des locataires dans l’ignorance de leurs droits, menant le déplafonnement du loyer.

En réalité, le bail ne se renouvèle pas, il se proroge ce qui signifie qu’il continue à courir. Cela ne figure dans aucune rédaction de bail car résulte de la loi « que nul n’est sensé ignorer » ; pourtant les conséquences sont importantes.

Pour éviter le déplafonnement du loyer

À défaut de congé avec offre de renouvellement notifié par le propriétaire, le locataire qui, à l’issue du bail, souhaite obtenir son renouvellement doit adresser cette demande par acte d’huissier au bailleur au cours des 6 mois précédant la fin du bail ; à défaut, son contrat se proroge.

Pour éviter le déplafonnement automatique du loyer au profit le propriétaire il est impératif que le locataire qui n’a pas fait sa demande avant l’échéance du bail demande le renouvellement avant le terme fatidique de 12 ans, également par acte extrajudiciaire.

Le décret du 30 septembre 1953 codifié dans le nouveau Code de commerce, a été conçu pour protéger les locataires en assurant un loyer stable et un droit au renouvellement mais contient également des disposition pièges pour tous ceux qui ne le maîtrisent pas et qui peuvent voir un loyer, à l’origine favorable augmenter du jour au lendemain à la valeur locative laquelle peut parfois être de double de l’ancien loyer.

Une surveillance vigilante de son bail permet donc d’éviter les chausse-trappes qui conduisent parfois à la ruine du locataire.

Alain Valtat avec Maître Émilie Dechezleprêtre

(Spécialiste en droit immobilier)

Réponse à l’article d’Alain VALTAT par Didier BERNHEIM, Président d’Honneur de la Maison des Artistes et avocat.

La lettre d’Alain VALTAT sur les baux commerciaux appelle quelques commentaires.

Lorsqu’un bail se prolonge pendant plus de douze ans par tacite reconduction le locataire perd le bénéfice du plafonnement du loyer. Dans ce cas le loyer du bail renouvelé n’est pas fixé arbitrairement par le bailleur, mais il est calculé par référence à la valeur locative. C’est à dire, au prix normal que le locataire aurait dû payer s’il n’avait pas bénéficié du plafonnement. Dans l’exemple donné, le doublement du loyer traduit le fait que le locataire bénéficiait d’un loyer correspondant à la moitié du prix normal, donc particulièrement avantageux. C’était une bonne raison pour être particulièrement vigilent et pour se renseigner. Les baux commerciaux, dont les artistes ont la grande chance de bénéficier depuis un amendement TOUBON de 1988, ne comportent aucun « stratagème » destiné à piéger le locataire, ni encore moins de « filouterie ». Le locataire dont nous parle VALTAT est seulement victime de sa négligence à ne pas s’être préoccupé du sort de son bail à l’issue de la période de neuf ans. Négligence d’autant plus regrettable que cette question a été traitée plusieurs fois dans la lettre de la Maison des Artistes. Elle figure aussi dans les questions que j’ai rédigées pour le CNAP, accessibles sur Internet et diffusé à plusieurs dizaines de milliers d’exemplaires. Au cours des 2000 dernières consultations gratuites de la Maison des Artistes, 197 consultations concernaient les baux commerciaux des ateliers d’artistes.

Moralité, si notre locataire qui disposait de tous les moyens de s’informer, avait été moins négligent, il se serait épargné le doublement de son loyer et en plus il aurait économisé les honoraires d’un spécialiste, ce qui lui aurait permis, pourquoi pas ? de faire un geste pour l’aide sociale de la Maison des Artistes.

7 Commentaires »

  • lamaisondesartistes dit :

    Réponse à Gohier,

    Bonjour,

    Si vous êtes déclarée professionnelle à nos services administratifs de sécurité sociale, il faudrait que vous ayez l’avis de notre avocat-conseil et pour cela que vous preniez l’adhésion à nos services associatifs, voici le lien qui vous donnera les informations nécessaires http://www.lamaisondesartistes.fr/site/wp-content/plugins/download-monitor/download.php?id=74, sachant que si vous adhérer précisez aussi dans votre envoi que vous souhaitez un rdv avec notre conseiller juridique (les consultations ont lieu 2 fois par mois(sur place et par téléphone)), elles reprendront en septembre.

    Bonne journée.

  • gohier dit :

    Bonjour,
    J’envisage d’acheter une maison (résidence principale) qui comporte une vitrine (anciennement un commerce). Je souhaiterais y installer mon atelier et ouvrir au public.
    Quelles sont mes obligations? Dois-je payer des taxes professionnelles?
    Merci de votre réponse!
    E.Gohier

  • lamaisondesartistes dit :

    Réponse à Ehrmann,

    Bonjour,

    Il faudrait que vous ayez l’avis de notre avocat-conseil et pour cela que vous preniez l’adhésion à nos services associatifs, voici le lien qui vous donnera les informations nécessaires http://www.lamaisondesartistes.fr/site/wp-content/plugins/download-monitor/download.php?id=74, sachant que si vous adhérer précisez aussi dans votre envoi que vous souhaitez un rdv avec notre conseiller juridique (les consultations ont lieu 2 fois par mois(sur place et par téléphone)).

    Bonne journée.

  • Ehrmann dit :

    un atelier d’artiste peut-il comporter une partie habitation à usage de l’artiste ?
    quel type de bail?

  • lamaisondesartistes dit :

    Réponse à Nicolas,

    Bonjour,

    Il faudrait que vous ayez l’avis de notre avocat à ce sujet, et pour ce faire que vous preniez l’adhésion aux services associatifs de La Maison des Artistes qui proposent notamment ce type de conseils.
    Envoyez un courriel à contacts@lamaisondesartistes.fr afin que l’on explique comment procéder pour adhérer et pour obtenir un rdv avec notre expert, bonne journée.

  • Nicolas dit :

    Bonjour,
    Artiste plasticien je cotise à la MDA depuis plus de 20 ans. Je vais acheter un droit au bail d’un local pour faire une galerie personnelle dans laquelle je ne présenterai que mes tableaux.

    1°) En plus de mes charges sociales de la MDA et de la TVA et évidemment des impôts , vais-je avoir d’autres charges à régler pour cet espace de vente, va t-on me taxer comme commerçant ??

    2°) Vais-je devoir payer la CFE ( alors que je suis exonéré) et une taxe d’habitation pour ce lieu ??

    3°) Ma femme va s’occuper de la galerie , doit-elle avoir un statut particulier et obligatoire ?

    Je suis très impatient de vous lire et vous remercie de vos réponses

    Bien cordialement
    Nicolas

  • BERTRAND D dit :

    Article trés utile, clair, net et précis.

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